■国有资产与可经营性资产的概念辨析
国有资产运营涵盖范围较广：广义的国有资产概念仅强调资产的所有权属性，即资产最终控制权为国家；狭义的概念不仅强调该类资产的所有权归属应在法律上得到确认，同时还强调这些经济资源应在未来为国家带来经济效益，即经营性国有资产的概念。对于国有企业而言，尤其是竞争性国企，其资产都应属于经营性国有资产的外延范畴，必须带来真实的经济利益流入，以及实现保值增值的底线目标。
本文所讨论的可经营性资产，是指与企业主营业务无关，但可以为主营业务提供资源及经济支持，并且可以通过租赁、改造开发等方式取得经济利益的房屋及土地。相对于其他类型资产及项目运营，可经营性资产运营具有一定的独特性，在企业的运作中形成了独立的业务板块。
■国企开展可经营性资产运营工作的必要性
自1998年我国全面推行住房市场化改革以来，房地产行业逐渐发展成国民经济的支柱产业，建设单位与施工单位通过自建、购置或抵债等方式不断获取房屋、土地等资产，长年积累形成了较为庞大的资产存量。
2020年初，央行发布货币政策执行报告，将加大对疫情防控领域的信贷支持，稳定房价成为政策主导。在预期下行的市场环境中，势必导致房地产企业的淘汰与洗牌，进而导致建筑施工企业不动产存量规模的逐渐扩大。如何提升国有资产的运营效率，保证国有资产保值增值不留盲区，扎实推动资产运营工作高质量发展，应当成为国有企业着力做好的工作之一。
某中央建筑企业A的业务布局涵盖投资开发、工程建设、勘察设计等重要领域。笔者以企业A为例，对国有企业可经营性资产运营管理工作进行分析和研究。
■A企业可经营性资产运营管理工作的实践总结
1.成立专业的资产运营公司。A企业可经营性资产规模庞大、种类繁多，且地域上非常分散。造成这一现状的原因如下：A企业的主业为建筑施工，施工项目遍布全国，每一个施工单位或项目结束后，团队会转战下一个地区，由于人员有限，在当地自建、购置或抵债的资产因无专人进行维护和管理，部分资产处于闲置或运营效益低的状态，甚至发生产权关系纠纷等诉讼问题。
基于可经营性资产在管理中存在的问题，为响应国家及上级号召，A企业组建了专业的集团资产运营管理有限公司（以下简称A企业资产运营公司）对集团内存量可经营性资产开展运营工作以多种方式推进可经营性资产的盘活处理，确保国有资产保值增值。
2.运营管理中发现的技术问题。A企业资产运营公司成立之初，为摸清A企业可经营性资产具体状况，建立健全管理模式，成立了可经营性资产调研专项小组，对A企业所属资产进行了全面的清查，建立资产分类管理台账，设立考核管理指标并按月度进行数据更新。在清查以及后续的运营管理过程中，管理人员投入大量的时间以及精力，管理成效较好，同时也暴露了数据庞大、人工核对导致工作效率低、更新不及时、数据错误率高等一系列问题。
第一，资产情况复杂、种类繁多。经可经营性资产调研专项小组实地走访调研，发现A企业可经营性资产情况复杂、种类繁多。首先是房产部分，按取得方式划分，可分为自建、购置、抵债、诉讼判决等；按产权关系划分，可分为有产权证、无产权证、待办理产权证、权属涉诉等；按管理权限划分，可分为上市资产、非上市资产；按房屋性质划分，可分为住宅、办公楼、写字楼、附属配套设施、门面房、家属楼、宿舍楼等；按房产现状划分，可分为出租资产、自用资产、闲置资产、涉诉资产等。其次是土地部分，从取得方式划分，可分为转让取得土地、划拨土地；从土地使用状况划分，可分为自用土地、闲置土地；按性质划分包括仓储用地、住宅用地、停车用地等。结合A企业资产的实际情况，为便于管理，A企业资产运营公司将资产分为上市（不含抵债）资产、抵债资产、存续资产三大类，每类资产再细分为自用、出租、闲置三小类，并按类别建立了资产管理台账。
第二，人工进行数据统计分析效率低。资产归类的框架搭建完成后，下一步需要各子企业按月将分散在A企业内部的所管辖资产进行分类信息报送，需报送的信息包括资产面积、原值、净值、年租金收入、成本、收益额、收益率、日租金单价等。在收集汇总各子企业的资产信息过程中，前期采用人工搜集整理信息，不可避免地产生了数据信息不准确、人工校对用时过长的问题。主要原因是资产全方位信息涉及多个部门，需要两个或多个部门协同才能反映出资产运营的实际全貌，例如：资产运营部门掌握资产的出租合同收入，但因专业所限，无法还原不含增值税租金收入。财务部门掌握资产的折旧、费用等成本信息，但又不掌握资产的实际出租状态。在实际运营管理过程中，资产运营的相关信息又需要实时更新，如资产用途、出租价格等都会不断变化，这就需要各个部门专门分配人力、物力，层层整理汇总数据，在此过程中，工作质量和管理效率都得不到有效保证。
第三，运营考核无法实时掌握准确基础数据。为提高各子企业对资产运营管理的重视程度，切实提高资产运营效率，A企业资产运营公司制定专项考核指标，设定年租金收入增长率、年收益额增长率、平均日租金单价增长率、空置率降低百分比、抵债资产抵出比率等考核指标，并将考核结果与各子企业主要负责人薪酬挂钩。但在实际考核过程中，因无法实时掌握资产运营数据，并且需人工套用公式进行考核计算，导致工作量大、效率低，甚至还可能因为数据准确性、口径问题、人为因素等导致计算偏差。
综上，运用现代信息技术手段来增强资产运营管理能力已经迫在眉睫。
■资产运营管理平台的开发与建设
1.资产运营管理平台建设的意义。从宏观层面来看，国有资产保值增值是可经营性资产的运营目标，精细化管理是关键的过程要素，而信息化手段恰是践行精细化管理的手段与利器。利用信息化手段进行资产管理已是新时代经济发展的必然趋势，能够进一步提升管理水平，提高企业经济效益，同时减轻相关人员的劳动强度、提高工作效率、节约成本、提高绩效。
2.可经营性资产运营管理的需求及平台建设目标。通过实践总结及对比市场上相关同类产品，A企业资产运营公司确定了管理需求及资产运营平台建设目标。
第一，资产运营管理需求。资产运营管理的需求，总体分为以下三个层次：
第一个层次，通过资产运营管理平台的开发和应用，实现A企业不动产资产全周期全方位的信息留存、信息登记、信息初步筛选。具体为：实现A企业不动产资产（以下简称资产）信息审核、登记、管理；实现资产的多维度查询统计；实现资产信息的流程化管理；实现资产管理权调整、资产拆分、资产细化等；实现资产的运营管理，包括运营成本管理、运营价格管理、运营收入管理等；实现运营的合同管理、收款管理等。
第二个层次，通过资产运营管理平台的开发和应用，脱离人工对信息的处理和识别，真正实现资产信息的统计分析。基于资产基础信息，对决策相关信息进行智能化分析，包括资产基本信息分析、成本分析、变现能力分析等；通过搭建A企业内部的资产运营数据库，逐步实现资产分级、资产流转、资产集中运营等；通过资产运营平台的数据分析支撑，形成相关研究报告，辅助公司业务拓展、业务复盘等。
第三个层次，以成熟的资产运营管理平台为支点，以一套组织化、制度化、具体化的国有企业可经营性资产运营方案为内核，响应上级企业关于加快建设世界一流企业的决定，不断提高资产运营管理平台的普适性，在该中央企业系统内乃至其他国有资产运营管理平台，形成经验输出、服务输出、全套咨询方案输出等，逐步扩大资产运营管理平台影响力，提升整体资源配置效率。
第二，资产运营平台建设目标。2019年A企业资产运营管理平台正式搭建成功并投入使用，通过细化资产统计、贯穿业务流程、抓取市场价格，大幅度提高了工作效率，实现了资产运营业务方向的精细化线上管理。
基本信息维护与浏览。登记各子企业的资产信息，包括资产详细信息录入、资产信息审核，对资产信息进行基本的统计分析，生成各种报表。
资产调整处理。处理资产管理权调整、资产拆分、资产细化等。
资产运营管理。包括租赁合同管理、运营成本管理、底线价格发布管理、运营收入管理等。
资产处置管理。记录资产的售出、抵出等信息，原出租资产转为售出、抵出资产的相关流程管理。
报表与查询分析。多维度生成资产分析报表，针对收益额增长率、空置率减少百分比、年租金收入增长率、平均日租金单价增长率等指标进行实时分析，生成收益分析报表、资产可持有及变现能力分析等，方便管理部门掌握情况，分析收入成本情况，及时调整运营方案。
资产租售价格体系。通过技术手段，实现定时自动获取资产周边房产租赁、销售价格信息，同时对价格信息进行筛选及分类汇总，并在平台内展示，为我方资产租售提供价格参考。
资产租售定价体系。根据资产租售价格体系形成参考价格与已确定价格测算模型自动生成资产租售定价，并将资产租售定价在平台推送。合同管理流程方面，以资产租售定价为线，自动识别高于或等于定价的合同，按照常规流程发起审批，低于定价的合同，在常规流程中增加领导或部门审批项。
自用资产的管理。通过标记资产使用属性，可在系统内统计自持自用资产及在外租赁自用资产详细信息及使用人数，并可分自用办公、自用库房、自用宿舍、自用生产、自用其他等使用状态分类统计。系统可方便汇总人均自用面积（可实时更新）并形成各单位排名；各单位如新增资产自用，需按照流程在系统内完成审批。
资产信息发布、数据接口与平台集成。资产信息可在A企业范围内共享，或可发布相关网站；平台数据接口可以与其他业务平台传输数据，可以与企业微信集成。
信息平台安全。按照信息安全的有关要求，采用设立病毒防火墙、防止黑客攻击、完善内部安全规章制度等措施。
■资产运营业财一体化发展展望
目前，业财一体化是各大型企业正在应用推行的发展要求，如何将资产运营业务与财务进行一体化融合，为财务在资产运营基础数据上进行深度加工搭建平台，更高效地完成业财对接，最大化发挥信息优势，提高资产运营质量和效益，将是下一步的发展趋势。该中央企业于2019年上线的财务一体化系统，促进了业财相互融合的过程，业务与财务相互合作、相辅相成。
首先，在财务数据方面，以资产运营实体项目为管理维度，展现资产的全貌情况。与账务处理相关的信息，在业财一体化SAP模块中，拥有SAP权限的人员可以查看资产的相关财务信息如账面价值、折旧年限等，绝大部分财务信息都已经在前期录入完毕，与资产运营相关的信息，如资产状态、出租情况、租约合同、收款管理、处理登记等，同时在A企业搭建的资产运营管理平台中快速查找，便于两者直接相互链接、互相参照，减少数据差错。同时，财务部门利用业务部门根据资产运营管理平台出具的可视化分析结果，定期对资产进行清查盘点、减值测试、税收筹划、预算分析，保证财务人员能对全盘资产具备较为精准的把握，从而突出财务前置管理的需求与作用，为后续的财务预算、资金稽核、税务风险提示等提供决策依据。
其次，在财务分析方面，在目前的财务一体化系统中，资产运营业务均存在相应的板块，如合同、税务、资金及核算板块。在实际工作中形成财务数据，财务数据汇总成为财务信息，最终结果是基于业务水平和管理水平之上的财务分析。目前，数据仓库可以对各个板块独立推送的数据进行分析，以满足不同管理层级人员的需求。
利用资产运营管理平台对整个A企业存量资产进行专业化分析、规模化整合、精细化运营，不仅仅是A企业2019年度资产运营管理提质增效的重要举措，更是现阶段国有资产保值增值的迫切需求。目前资产运营管理平台已完成其大框架的初步搭建，正在逐步完善其各项功能，并在实际运用中发挥其更大的功用价值。我们也应当清醒地认识到，任何业务几乎所有的创新、变革与发展，财务管理领域都是首当其冲。要想有效支撑资产运营管理业务快速且高质量发展、及时了解其经营状况、优化企业资源、减少或避免经营风险，就应当充分将业务及管理流程、财务会计流程、业财数据紧密结合，使之形成一个完整的管理体系。
注：摘自中国学术网